Время, затраченное на анализ ситуации, обязательно окупится
В своей практике очень редко придавал значение региональным нормативным актам.
Но после того как ввели режим «самоизоляции», анализ региональных нормативных актов вытеснил (надеюсь, на время) федеральные документы. Законотворцы на всех уровнях (федеральном и региональном) сами не уверены в своих решениях, поэтому так часто их меняют. Это мешает аналитике и вводит разнотолки. Так, встретил текст перечня товаров, разрешенных к реализации в период действия режима повышенной готовности, разработанный кем-то и гуляющий по интернету. Предприниматели ссылались на этот документ как позволяющий им осуществлять свою деятельность. Но проблема была в том, что этот перечень не соответствовал ни одному нормативному акту.
Люди нуждаются в профессиональной помощи и разъяснениях того, что сейчас происходит. Власти делают это очень плохо. Все негативные последствия неуяснения информации перекладываются на плечи тех же граждан и предпринимателей по принципу «сами должны следить за всеми изменениями».
Необходимо доносить правильное толкование принимаемых мер. Это подтолкнуло меня и моих коллег из юридической фирмы INTELLECT к организации совместных выпусков письменных разъяснений по изменениям, коснувшимся разных отраслей права. Также проводятся вебинары. В моей адвокатской деятельности участие в таком вебинаре оказалось первым подобным опытом. Этот труд во многом безвозмезден. Однако считаю, что время, затраченное на анализ ситуации и доведение сути до аудитории, в будущем обязательно окупится.
В повседневной жизни произошли изменения. Столкнулся с тем, что любой сотрудник патрульно-постовой службы может обратиться к любому мирно проходящему гражданину с вопросом: «На каком основании вы тут гуляете?» В обычное, «мирное», время таких вопросов не задавали, сейчас, в условиях действия новой концепции общественной безопасности, всё изменилось. Проверка документов сотрудниками ГИБДД также сопровождается вопросом: «Какова цель вашей поездки?» Никаких целей, кроме как для совершения процессуальных действий, оправдывающих появление адвоката на улице или на дороге, сейчас не озвучивается. От этих изменений как-то не очень комфортно. Как будто участвуешь в съемках сюрреалистичного фильма-катастрофы. Хочется верить, что этот фильм всё же будет со счастливым концом.
На судебные процессы сейчас надо приходить со средствами индивидуальной защиты: маска, перчатки (если их нет, то выдадут, но напомнят, что надо иметь свои). В судах стало очень немноголюдно (суды работают в ограниченном режиме). Надеюсь, что такая пауза в судебных процессах реально поспособствует развитию видео-конференц-связи. Робкие попытки судов проводить заседания с участниками дела посредством таких приложений, как WhatsApp и Skype, должны привести к изменению порядка судебных процессов и найти закрепление в соответствующих процессуальных кодексах.
Изменения в законе для дольщиков
Кириллова Вероника Владимировна, руководитель Департамента экспертизы и оценки «Профит эксперт», судебный эксперт, прокомментировала для читателей журнала «Российский адвокат» основные изменения в законодательстве о долевом строительстве с 1 марта 2025 года и дала практические рекомендации для дольщиков:
С 1 марта 2025 года в силу вступили изменения в законодательстве, которые позволили застройщикам использовать собственные стандарты качества отделки.
На первый взгляд, это выглядит как гибкий подход к строительству, но на практике вызывает серьёзную обеспокоенность.
Теперь застройщик может применять внутренние стандарты отделки, если:
– они включены в ДДУ (договор долевого участия),
– зарегистрированы в Росреестре,
– и не ниже минимальных требований, установленных Минстроем России.
На практике это создаёт опасность формальной сдачи жилья с минимальными затратами, без соблюдения нормального уровня качества.
Эксперты уже фиксируют примеры, когда застройщики аргументируя: «по нашему стандарту так можно»:
– легализуют неровные стены с отклонениями более 15 мм;
– сдают квартиры с пустотелой стяжкой и без шумоизоляции;
– не устанавливают вентиляционные решётки, ссылаясь на то, что их стандарт этого не требует и т.д.
Ключевой момент для защиты дольщика – это ГОСТы и СНиПы.
Даже если в договоре указаны внутренние стандарты застройщика, в судебной экспертизе приоритет отдается федеральным строительным нормам — СП, СНиП, ГОСТ.
Пример из практики: в договоре указано: «отделка — белая краска», но фактически нанесён слой в 50 мкм, а по ГОСТу минимально допустимо — 150 мкм.
Это признаётся строительным дефектом, подлежащим устранению или компенсации — независимо от мнения застройщика.
Всё решает формулировка вопроса в судебной экспертизе.
Именно от того, как суд сформулирует вопрос к эксперту, зависит весь исход дела. Один и тот же объект может получить противоположные оценки при разных формулировках.
Сравним два подхода:
Формулировка №1 (грамотная):
«Имеются ли недостатки внутренней отделки, нарушающие требования действующих строительных норм (СП, ГОСТ)?»
В этом случае эксперт сравнивает объект с нормативами. Любые отступления от ГОСТов и СНиПов будут признаны дефектами.
Формулировка №2 (рисковая):
«Имеются ли недостатки с учётом условий ДДУ и внутренних стандартов застройщика?»
Тут эксперт ограничен тем, что написано в договоре. Если стандарт застройщика допускает, например, уклон пола в 1,5 см на 2 метра, — это не будет нарушением, даже если это явный брак.
Вывод: формулировка экспертных вопросов в суде — ключ к защите прав дольщика.
Юристу важно настаивать, чтобы в определении суда были отражены ссылки на СП и ГОСТ, а не только на внутренние регламенты застройщика.
На практике это приведет к усложнению и удорожанию экспертиз. Экспертам придётся изучать не только ГОСТы, но и внутренние стандарты застройщика, разбирать содержание ДДУ, проектную документацию и пр. Что потребует больше времени, больше расходов, больше путаницы.
Срок гарантии теперь — всего один год, а ведь многие серьёзные дефекты проявляются позже:
– трещины, деформации, протечки — через 12–24 месяца,
– вздутие полов— тоже не сразу.
– проблемы с окнами – возможно выявить в осенне-зимний период
В соответствии с новыми сроками, если проблема появилась на 14-м месяце, то застройщик уже не обязан её устранять. Это реальность 2025 года. Застройщик получил больше свободы, а вот дольщик оказался в более уязвимом положении.
Прогноз по судебной практике после 1 марта 2025 года. С учётом новых норм, судебная практика будет развиваться по следующим направлениям:
1. Борьба за допустимость “внутренних стандартов”
Суды будут разбирать: законно ли были включены стандарты в договор, зарегистрированы ли они в Росреестре, являются ли они хуже минимальных, установленных государством.
Возможно предположить, что в ряде дел суды будут признавать недействительными положения договора, если: дольщик не получил стандарты до подписания ДДУ; положения явно ухудшают положение потребителя.
2. Рост экспертиз по качеству отделки
Судебные споры будут чаще сопровождаться: заключениями экспертов о несоответствии качеству, даже по внутренним стандартам; спорами о допустимости ссылок на ГОСТы в случае отсутствия норм у застройщика.
Прогноз: будет установлена судебная практика, по которой застройщик обязан доказывать, что его внутренние стандарты соответствуют минимальным требованиям по качеству.
3. Споры об ограничении компенсации (3%)
Новое правило ограничивает компенсацию за дефекты отделки 3% от стоимости квартиры.
Ожидаемые прецеденты:
– оспаривание этой нормы как несоразмерной;
– попытки признать её не подлежащей применению при грубых нарушениях;
– судебные иски о признании положений договора, ограничивающих компенсацию, противоречащими основам закона о защите прав потребителей (в случае обращения в КС РФ).
В заключении, мои рекомендации для дольщиков на что обращать внимание при приёмке квартиры (с учётом новых стандартов):
- Внимательно изучить ДДУ (есть ли в договоре пункт о применении внутренних стандартов застройщика, приложены ли эти стандарты, подпадают ли они под нормы Минстроя).
- Попросить копию внутренних стандартов застройщика (это не право застройщика, а ваша обязанность — знать, с чем сравнивать при приёмке, при отсутствии стандартов действует обычная техническая нормативка (СП, ГОСТ)).
- Сделать замеры уклонов и отклонений (перепады полов, отклонения стен, кривизна откосов — всё фиксируется в см, используйте лазерный уровень и рулетку (лучше — с экспертом)).
- Проверить работу систем: вентиляция (должен быть тяговой поток воздуха); отопление (нет ли холодных радиаторов); водоснабжение и канализация (отсутствие протечек, давление воды).
- Фиксируйте всё в акте осмотра (не подписывайте акт приёма, пока не будут зафиксированы все замечания, помните: подпись = Ваше согласие с качеством).
- Фото- и видеосъёмка (подтверждение дефектов в случае судебного спора).
- Обратите внимание на материалы отделки (использованы ли указанные в проекте или ДДУ, нет ли замены на более дешёвые).
- Проверить окна и балконы (герметичность, отсутствие продуваний, работоспособность створок).
- Оценить шумоизоляцию (не соответствует требованиям – зафиксируйте шумомером).
- Если не уверены, пригласите независимого эксперта (экспертиза при приёмке — минимальные затраты на фоне возможных переделок).